论文代写范文一篇
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论文作者:实一论文网 论文来源:www.1688lw.cn 发布时间:2016年10月18日


本文以“国家宏观调控下商品房退房纠纷的防范”为提,提供论文代写范文一则,供大家参考。

1、国家完善制度,出台专门的司法解释

国家对房地产市场进行的宏观调控,在稳定房价方面起到了显著的效果,但是也带来了一定的不良影响,比如说退房纠纷,在应对这类问题的时候,国家应在出台新政的同时,对新政出台所能导致的不良影响进行防范,在制度与政策上,能够颁发相应的可以抑制纠纷产生的政策与法规,来防止纠纷的产生,使得新政策能够更加完善的进行调控房地产市场,并且对能够产生纠纷的环节专门出台相关的司法解释,从法律的角度将有可能产生的纠纷进行杜绝。

目前财政部与国家税务总局发布了与商品房买卖相关的通知便是有关办理退房关契税问题的,其主要内容是依据《中华人民共和国契税暂行条例》以及细则的相关规定,明确了个人以及单位性质的购房者在进行有关退房时产生的契税问题,规定了对个人以及单位性质的购房者在已经缴纳契税但是并没有办理变更房屋产权的,在退房时所缴纳契税可以予以退还;但是已经办理变更房屋产权的,所缴纳契税是不予以退还的。

总体来说,在由于国家宏观调控而引发的商品房退房纠纷中,缺乏相关的法律支持,因此若能够对国家的相关法律进行完善,同时出台相关的专门的司法解释,则将使由于国家宏观调控而引发的商品房退房纠纷在很大程度上得以防范。

2、购买双方在购买前明确双方权责

对于房屋买卖双方来说,在房屋购买合同签订之前就要对权责进行明确,充分考虑到有可能出现的外部因素,避免因此而导致退房纠纷。

如果因为新政的出台而使得购房者不能进行购买房屋,则合同双方都可以要求解除合同,根据法律规定,解除合同指的是根据合同某一方当事人的意愿或者双方经过协商的意愿,对已经产生法律效力的合同进行消灭的行为,合同双方将不再有民事上的权利与义务关系。符合条件的双边便可以进行协议解除合同,在解除合同的时候将会产生退还定金,核定违约责任人以及相关的损失赔偿。因此在进行解除商品房够买合同时,对合同双方当事人违约责任的承担判定是一大难题,这也就是说明了,在购买前也就是合同订立前,双方对权责的确定是订立合同的关键,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》里面的第23条中有着明确的相关规定。

对于房屋买卖双方来说,在房屋购买前就要对权责进行明确,充分考虑到有可能出现的外部因素,避免因此而导致退房纠纷。

首先来说,对于房屋买卖双方来说,所订立的合同属于数额较大,并且关系着双方的切身利益,因此在合同订立时,买房人就应该有一定的风险预见,全面充分的认识与预见可能存在于合同内容以及合同履行中的风险。并且买房人履行合同义务的基础是能够与作为第三方的银行之间建立贷款关系。在房屋买卖合同中,买房人要担负付款义务,因此更应该对银行贷款无法获取这种可能性风险的出现有所预见,并预备解决方案。对于当事人来说,虽然无法预见国家宏观调控政策,但是应该能够在订立条约时预见到因政策调整而引起的后果,即银行贷款无法获取的情况。通常在合同的条款中,都会涉及到在向银行申请贷款时,若银行不予批准或者所批准的额度不足时,应由买方对不足部分在一定时间内进行补足。合同中的类似条款说明了在订立合同时,双方已经明确的预见了可能无法实现通过贷款的途径进行支付房款的情况,也就是说有可能会申请不到足额贷款,因此约定了其他的作为补救方案的履行方式。也就是说,在购买房屋时,双方对合同条款中的各自权责要进行明确,尤其是对买房人来说,在对有可能无法获取银行贷款的情况进行了预见的前提下,做好充分的预备方案,虽然不能获取足额的银行贷款是由于国家宏观调控政策引起的,但是也属于可预见风险的范围内,所以要对各种可能出现的情况充分进行考虑,以此来避免可能出现的纠纷。

其次,因国家宏观调控政策引起的贷款问题大致是首付比例的变化、贷款利率上升,这些问题导致了购房者月供金额的增加、首付款筹措困难,但这些问题并不是完全无法克服与解决的,因此,从购房者的角度来说,此类问题不应作为退房的主要理由,应在对情况全面分析,在充分的了解自身权责的情况下进行处理问题。同时,国家宏观调控政策对购房者产生除房贷外的其他影响也是当事人无法预见的,比如说被取消了购房资格,在这种情况下,购房人就要充分的了解自身的权责,与卖房者进行协商解决,通过法律的渠道保护自身利益。

国家宏观调控政策同样对投机性购房者有所制约,但是对于投机性购房者来说,他们在对国家的宏观调控政策以及税收金融方面的预见能力要比普通购房者高,对风险的承受能力也比较强,所以普通购房者在进行房屋购买前,要明确权责,来避免因此而带来的纠纷。


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